Zmiany obejmujące umowy najmu lokali #COVID-19
W ramach przeciwdziałania negatywnym skutkom epidemii ustawodawca przewidział szereg regulacji (obejmujących m.in. przedłużenie obowiązywania zawartych już umów czy czasowy zakaz ich wypowiadania), wskazanych w art. 31s-31u ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 374, zwana dalej Ustawą o przeciwdziałaniu Covid-19).
Przedłużenie obowiązywania zawartych umów najmu lokali (art. 31s)
Przedłużono okres obowiązywania umów najmu lokalu zawartych przed dniem wejścia w życie o zmianie ustawy o przeciwdziałaniu COVID-19 z dnia 31 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 568, tejże zawartych przed 31 marca 2020 r.), których czas obowiązywania upływa pomiędzy dniem wejścia w życie ustawy a 30 czerwca 2020 r. Warunkiem skorzystania z możliwości przedłużenia jest oświadczenie woli najemcy, które powinno zostać złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy. Powyższa regulacja nie dotyczy jednak następujących sytuacji, w których:
- najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy wskazanej w powyższym akapicie (Dz.U. z 2020 r. poz. 568, 31 marca 2020 r.). albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub też opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych – za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
- w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód,
- w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
- najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Czasowy zakaz wypowiedzenia najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu (art. 31t)
Ustawa o przeciwdziałaniu COVID-19 stanowi również, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się najemcy umowy najmu lub wysokości czynszu. Nie dotyczy to jednak sytuacji, w których wypowiedzenie umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:
- miałoby nastąpić na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, wypowiedzenie miałoby dotyczyć najemcy,
- któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Zakaz wypowiadania umów nie dotyczy także sytuacji wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:
- naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu,
- koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.
Wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu lokalu mieszkalnego
Ustawa o przeciwdziałaniu COVID-19 kształtuje również kwestie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu, które nastąpiło przed wejściem w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy COVID-19 (tejże 31 marca 2020 r.). W takiej sytuacji, jeśli termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu a przed dniem 30 czerwca 2020 r. termin wypowiedzenia umowy najmu ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r.
Warunkiem skorzystania z możliwości przedłużenia terminu wypowiedzenia umowy lub wysokości czynszu, podobnie jak w przypadku rozwiązań omówionych powyżej, jest złożenie przez najemcę oświadczenia woli wynajmującemu, najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia.
Uprawnienie to nie przysługuje najemcy:
- w przypadku wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
- któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
POWRÓT
